しげニャンの土地活用

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障がい者グループホーム

60坪~活用できる福祉施設

 

 

障がい者グループホームの概要

障がい者グループホームといってもあまり耳馴染みのない方が多いかもしれませんが、
地域貢献をしたいという方や、立地的に賃貸住宅は難しい…とお困りの方には
特におすすめの活用方法です。

障がい者グループホームは、障がい者の方々が共同生活をおくるシェアハウスのようなイメージです。
入居される方は主に中軽度の知的・精神障害をお持ちの方々で、
スタッフのサポートを受けながら自立を目指した生活をおくります。

 

 

障がい者グループホームの必要性

それでは、何故グループホームが必要とされているのか、背景を見ていきましょう。

実はグループホームに入居されるような知的・精神の障がいをお持ちの方が
増えているというこをみなさまご存知でしょうか?

障がい者数の推移グラフ

 

広島県が公表しているデータによれば、
2016年には約5,1000人程度だった知的・精神障がい者の人数が
2020年には59,620人と、5年間で約17%も増加している状況です。

この状況をふまえ広島県の障害福祉計画では、
2024年までに約700人分のグループホームが必要になるという見込みを発表しています。

 

近年グループホームが増えてきてはいるものの、
入居されたい方も増えており需要に対して供給が追い付いていないということが
お分かりいただけたかと思います。

 

 

障がい者グループホームの建物イメージ

ではグループホームとは、どのような建物なのでしょうか?

福祉施設だから、何か特別な設備が必要なんじゃないの?とお考えの方も
いらっしゃるかと思いますが、実はグループホームはかなり一般的な住宅に近い建物です。

グループホーム建物イメージ

グループホーム建物イメージ_水廻り

 

こちらはしげニャンの土地活用でお手伝いさせていただいた、
約70坪の土地に建てたグループホームのお写真です。

見ていただけると、お手洗いやお風呂なども一般的な住宅にあるものと
変わらないということがお分かりいただけるかと思います。

また、福祉施設というと大きな建物を想像される方が多いのですが、
障がい者グループホームは小規模な施設ですので、
土地の形状にもよりますが60坪程度の土地から建てることができます。

 

 

障がい者グループホームで土地活用をするメリット

それでは、障がい者グループホームを建てて土地活用をすると
大きく7つのメリットがあります。

ここからひとつひとつご説明していきます。

 

 

空室の心配がなく毎月安定した家賃収入が得られる

グループホームは入居者ひとりひとりではなく、
運営する福祉事業者様とオーナー様で賃貸借契約を結びます。
そのため退去が出たとしても、オーナー様は関係なく
毎月同じ額の家賃を受け取ることができるのです。

 

20年~の長期一括借り上げで家賃下落の心配がない

グループホームの賃貸借契約については20年以上の長期契約となります。
その間基本的に家賃は一定ですので、アパートのように建物が古くなってきたら家賃を下げる、
という必要はありません。

 

行政が事業所数を管理するため供給過剰になりづらい

グループホームの開設には行政への申請が必要ですので、
行政の方で需要と供給のバランスを調節しています。
現状は供給不足のため比較的自由に開設が可能ですが、
充足してくると規制が入り新規参入が難しくなるため、
周囲に乱立して入居が埋まらなくなる、といった危険性は低くなっています。

 

オーナー様の管理の手間が少ない

一般的な賃貸住宅で発生する、物件の清掃や入居者管理、
家賃回収といった管理業務は運営する福祉事業者様が行いますので、
オーナー様の管理の手間はほとんどかかりません。

 

修繕費用負担を抑えられる

アパートなどの場合、入退去時のリフォームやエアコンなどの設備のメンテナンスなど、
修繕費の積み立てが必要となりますが、
グループホームの場合建物の中に関しては福祉事業者様の負担となります。
そのため賃貸住宅と比較すると修繕費の支出を抑えることが可能です。

 

立地が良くない土地でも活用できる

賃貸住宅は駅の近くなどの立地が良い土地でないと入居がうまらないため
活用が難しいですが、福祉施設であれば活用できる可能性があります。
入居される方は送迎サービスなどを利用されることも多く、
立地がアパートほど重視されないためです。

 

地域貢献につながる

先ほどもご紹介した通り、グループホームは需要に対して供給不足であり、
入居したくても満室で入れない、という方が沢山いらっしゃいます。
グループホームを建てて土地活用をすると、そういった方々のための
お住まいを用意することができ、地域に貢献することができます。

 

 

障がい者グループホームで土地活用をするリスク

それでは逆に、グループホームを建てて土地活用をすることのリスクについてもご紹介します。
これについては大きく2つあります。

 

運営する福祉事業者様の倒産・撤退

事業者様との賃貸借契約ですので、万が一事業者様が倒産したりすると、
1棟分すべての家賃が支払われなくなってしまいます。

 

間取りが独特で転用が困難

シェアハウスということで間取りが独特なため、
もしグループホーム運営以外で使いたいとなっても転用は難しいです。

 

 

つまりグループホームで土地活用をする際に最も大切なことは、
いかにしっかり運営をしてくれる信用できる事業者様に借りてもらうか
ということになります。

 

それでは、どうやって借りてくれる事業者様を探せば良いのでしょうか?

答えは非常にシンプルで、

福祉事業者様との繋がりがある土地活用会社に相談するのが一番の近道です。

 

しげニャンの土地活用にはグループホームの運営を始めたい、という事業者様から
沢山の相談を頂いておりますので、地主様からのご希望があればご紹介が可能です!

 

 

障がい者グループホームの利回り

では、実際にグループホームを建てるとしたらどの程度の利回りになるのか、
簡単にシミュレーションしてみましょう。

条件
  • 土地の所在地:広島市内
  • 土地の広さ:約70坪
  • グループホームの間取り:6畳10室+各フロアにリビング、浴室、お手洗い×2
  • グループホームの階層:2階建て
  • 建築費:4,500万円
  • 家賃:38万円/月

この条件で計算すると表面利回りは、
年間の家賃収入が456万円ですので10.1%となります。

 

 

しげニャンの土地活用でお手伝いした事例

最後に、しげニャンの土地活用でお手伝いさせていただいた事例を
少しだけご紹介させていただきます!

 

グループホーム外観

 

こちらは広島市安佐南区で建てたグループホームです。
もともとオーナー様が畑として使っていましたが、体力的に厳しくなって
数年間使わなくなってしまっていたという状況の土地でした。
オーナー様は「地域の役に立つ活用をしたい」
当初は高齢者住宅を検討されていたとのことでしたが、
このエリアは既に総量規制が入っており断念していました。
そんな時にちょうど、このエリアで障がい福祉施設の運営をしようと
オーナー様を探している福祉事業者様がいらっしゃり、
社会貢献もできるということを決め手にこの案件がまとまりました。
昨年完成しましたが、供給が足りていないエリアだったため入居希望者が殺到 し、
見学会では20名の定員に対し、なんと180名の方が集まりました。
まさに地域の方々に求められている施設を作り出すことができた事例と言えます。

 

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