しげニャンの土地活用

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11種類の土地活用方法を徹底比較!それぞれのメリット・デメリットから最適な方法を探す
2020年07月22日

土地を所有していると、相続対策などのために活用を検討される方が多いかと思います。
しかし「土地活用」と一口に言ってもその方法は多岐にわたっており、自分の土地に最適な方法はどれなのかを見極めるのは難しいですよね。
今回は、11種類の土地活用方法の紹介・比較をしていきたいと思います。
是非、自分の土地だとどれが適しているのか?という答えを探しながら読んでみてください!

 

 

土地活用の目的と方法の選び方

土地活用方法を選ぶにあたり、自分が何を目的として土地活用をするのかは明確にしておく必要があります。

目的と、所有している土地の立地や大きさ、形などによって最適な活用方法は変わってきます。

 

土地活用の目的

土地活用をされる方の目的としては、主に4つあるかと思います。

    1. 相続対策
    2. 土地の管理
    3. 収益
    4. 地域貢献

 

①相続対策

相続税評価額を下げるために土地活用をするというのがこれにあたります。

土地活用の動機として一番多いのではないでしょうか。

たとえば土地は更地で所有しているよりも、建物が建っている場合の方が評価が低くなります。

また、土地活用のために融資を受けるとマイナス資産をつくることができます。

 

②土地の管理

土地を所有し続けるために活用をするというパターンです。

たとえば先祖代々受け継いできた土地やご実家があった土地など、

手放したくはないけれども自分で使うわけではない…という場合があります。

ただ更地を所有しているだけだと固定資産税が高かったり、管理が手間だったりするため、

それを回避するための土地活用になります。

 

③収益

土地活用で収益を得たいという場合です。

人に不動産を貸す活用方法では毎月賃料収入が入ってきます。

この賃料を目的とした活用になりますので、キャッシュフローが何よりも大切になってきます。

 

④地域貢献

空いている土地を活用することで地域に貢献したいというオーナー様もいらっしゃいます。

この目的ですと福祉施設での活用を検討される方が多いです。

いつもお世話になっている地域社会に何かしら貢献したい、という想いであったり、

土地を空き地にしておくことによる景観や治安の悪化を心配されて活用を検討されます。

 

 

 

土地活用方法の選び方

土地活用には色々な種類がありますが、所有している土地の立地や形、大きさなどによって可能な活用方法は変わってきます。

たとえば、駅近くの立地が良い土地であれば一般の賃貸物件や、大きさによっては店舗としての活用が考えられます。

逆にちょっと不便な場所であっても、福祉施設や太陽光での活用であれば適しているかもしれません。

ですから土地活用方法を選ぶためには、



♦まずは自分の土地で可能な土地活用方法は何か?
♦そして、自分の目的を達成できる方法はどれなのか?

を考える必要があります。

それでは次から、実際の活用方法を大きく5種類に分けてそれぞれのメリット・デメリットや

どのような土地や目的に適しているのかを整理していきます。

 

土地活用の方法は大きくわけると5種類

 

今回は11種類の土地活用方法を大きく5種類に分けてそれぞれご紹介していきます。

自分がお持ちの土地や目的に適したものはどれか?考えながらお読みいただければと思います。

 

    1. 借地
    2. 駐車場
    3. 太陽光発電
    4. 一般賃貸
    5. 福祉施設

 

借地

1つ目は、土地だけを利用したい人に貸しだして毎月の賃料を得る、借地という方法です。

事業用定期借地、建物譲渡特約付借地など種類はいくつかありますが、いずれも10~50年程度の長期間の契約になります。

 

借地のメリット

借地での土地活用の最も大きなメリットは、建物を建てたりする必要がなく、初期投資がかからないにも関わらず、長期にわたって安定して地代収入を得ることができる点です。

また、定期借地契約の場合期間が終了した際には土地を元通りにして返却してもらえます。

 

借地のデメリット

デメリットは、契約した期間、土地を自由に使うことができなくなってしまうという点です。

正当な理由がない限り、契約を途中で辞めることもできません。

また、地代に関しても当然建物を建てて貸す場合よりも低くなりますので、収益という点ではあまり良くありません。

 

借地で活用するのに適した土地と目的

借地は比較的どのような立地でも問題なく活用が可能です。

投資の必要がない代わりに収益性も良くありませんが、

資金力に不安があるが今後も土地を所有し続けたいという方に適しています。

 

 

駐車場

2つ目は駐車場での土地活用です。

駐車場の中にも、①月極駐車場、②コインパーキングと種類が分かれます。

月極駐車場は、月単位で駐車スペースを貸し出すやり方です。

砂利敷きでも問題がないためアスファルト舗装の必要がなく、専用機器のリース代等もかかりません。

ですから借地と同じく初期投資はほぼかけずに活用が可能です。

コインパーキングは、時間単位で駐車スペースを貸し出す方法です。

専用の機器や舗装が必要になるため、月極駐車場よりも初期投資はかかりますが、

1時間あたり、30分あたりといった形で料金を設定するため、立地次第では高収益が期待できます。

 

駐車場のメリット

駐車場は、アパートなどと異なり建物を建てる必要がないため初期費用を抑えることができ、すぐに始めやすいというメリットがあります。

狭小地や変形地でも活用が可能であり、場所に制限されづらい活用方法です。

また、地震などの自然災害が起きた場合もダメージを受けづらいため、比較的自然災害に強いと言えます。

 

駐車場のデメリット

一方で、建物を建てるような活用方法と比較すると税金負担が大きいという点です。

アパートやマンションでは小規模住宅用地の特例というものに当てはまり、固定資産税の減税対象になりますが、駐車場は減税の対象にはなりません。

また、駐車場はアパートのように2階建てや3階建てではないため土地の利用効率は低く、収益性も低くなってしまいます。

 

駐車場で活用するのに適した土地と目的

駐車場は狭小地や変形地でも活用が可能で、土地の大きさや形にはあまり左右されませんが立地は稼働率に直結するため非常に重要です。

月極駐車場は自宅や職場付近で借りる方が多いため、住宅街やオフィス街の近くにある土地などが適しています。

コインパーキングは用事がある時に一時的に利用するものですので、駅や繁華街、商業施設の近くなどで需要が高いです。

建物を建てるよりも費用が掛からず気軽に始められる活用法ですので、立地が良い土地をお持ちで初期投資は抑えたいという方にはお勧めです。

 

 

太陽光発電

 

3つ目は太陽光発電です。

自分の土地に太陽光パネルを設置して発電し、発電した分だけ収入を得ることができます。

 

 

太陽光発電のメリット

太陽光発電では、FIT制度(固定価格買取制度)によって20年間は電力会社が同じ価格で確実に電力を買い取ることが保証されているため安定した収入を確保することができますし、一般的な賃貸と比較すると手間がかからず維持費も安く抑えられます。

また一般的な賃貸での活用がしづらい郊外の土地を活かすことができるという特徴があります。

初期費用は数百万円かかりますが、建物を建てるのに比べれば初期投資がかかりません。

 

太陽光発電のデメリット

土地活用として太陽光発電を行う場合、FIT制度の適用期間は20年で終了しますので、それ以降の対策が必要になります。

期間終了後も売電を続ける、もしくは設備を廃棄して再び活用するなど、出口戦略を考えておかなければなりません。

場合によっては、近隣の方から嫌がられる場合もありますので、住民間トラブルの種になってしまう可能性も否めません。

 

太陽光発電で活用するのに適した土地と目的

太陽光発電は他の活用方法とは異なり立地はあまり重要ではありません。

郊外で日当たりが良い地盤の固い土地が最適です。

また、広い土地で太陽光発電をする方がスケールメリットを活かすことができます。

地価が高い土地ですと固定資産税の評価額も高くなってしまいますので、田舎に適した活用方法と言えます。

 

 

一般賃貸

 

4つ目は一般の賃貸住宅です。

一般賃貸は自分の土地にマンションやアパート、一戸建てなどを建設して家賃収入で収益を得ます。

下記のように様々な種類があります。

 

    1. アパート・マンション
    2. 戸建賃貸
    3. ガレージ付き賃貸
    4. メゾネット賃貸
    5. シェアハウス

 

一般賃貸のメリット

一般賃貸のメリットは、入居者が居れば安定して収入を得ることができる点です。

また初期費用が掛かる分、賃料収入は高くなります。

建物を建てて人に貸すことによって節税にも繋がります。

また戸建賃貸などは狭小地でも活用が可能ですし、逆に大きい土地に複数棟建てて相続の際に分割しやすくするといったこともできます。

 

一般賃貸のデメリット

一般賃貸デメリットは、空室や家賃下落のリスクがある点です。

立地や周辺環境によっては年数が経つと空室が出てきてしまって収入が減ったり、家賃を下げざるを得ない状況に陥ったりといった危険性があります。

また、入居者募集や家賃、建物の管理、クレーム対応など、オーナー側の手間がかかります。

入退去時のリフォームや修繕費など、ランニングコストもかかってくるためそのあたりも加味してしっかり計画を立てる必要があります。

 

一般賃貸で活用するのに適した土地と目的

一般賃貸での活用をする場合、最も大切になるのが立地です。

たとえば単身者向けアパートであれば駅近、ガレージ付き賃貸であれば車移動が主流なエリアといったように、入居者属性を考慮する必要があります。

建物を建てるため初期費用は掛かりますが、その分収入も大きくなります。長期的な計画を立てて判断することが大切です。

 

 

福祉施設

 

5つ目は福祉施設です。高齢者向けのものや障がい者向けのもの、保育園のような児童向けのものと様々な種類があります。

福祉施設には建物基準が設けられており、居室の広さや廊下幅などに注意が必要です。

 

福祉施設のメリット

福祉施設の最大のメリットは、サービスを運営する運営会社との賃貸借契約になるため家賃収入が入居率に左右されず、長期安定収入が見込める点です。

また、アパートやマンションほど立地が良くなくても活用可能で、管理の手間がかからないというメリットもあります。

さらに一般の賃貸と比較すると、入退去時のリフォームや修繕費のランニングコストを抑えることができます。

地域の高齢者や障害をお持ちの方が利用する施設になるため、地域貢献にも繋がります。

 

福祉施設のデメリット

福祉施設のデメリットは、福祉のルール上建物基準が設けられているため、自由度が低く建築コストが高くなりやすい点です。

たとえばエレベーターやスプリンクラーを設置する必要があったりと、特殊な設備が必要な施設もあります。

また、福祉施設の基準に合わせて建物を建てると他の用途での利用は難しくなってしまうため、いかにしっかり運営してくれる会社を見つけるかが重要となります。

 

福祉施設で活用するのに適した土地と目的

福祉施設はある程度の土地の大きさが求められます。

特に住まい系の建物に関しては小さいものでも60坪程度の広さが必要です。

建物の規模が大きい分初期投資はかかりますが、長期的に安定して家賃収入が入るため、収益性を求める方にもおすすめです。

また立地についても比較的自由度が高いため、アパートなどの一般の賃貸物件をするのは不安な土地でも活用できます。

地域社会に必要な施設となりますので、土地活用を通じて社会貢献をしたいというオーナー様には最適な活用方法だと言えます。

 

 

まとめ:最適な土地活用方法とは?

 

11種類の土地活用方法について紹介してきました。

今回ご紹介したもの以外にも、お持ちの不動産を活用する方法は沢山あります。

その中で最適な土地活用方法を選ぶためには、まずは様々な活用方法を見ながら

 

    1. 自分の土地の条件(立地、形など)に適した活用方法を知る
    2. 自分の土地活用に対する目的に適した活用方法を検討する

といった2つのポイントを押さえて考える必要があります。

 

とはいえ建築や不動産の専門知識がない方にとっては、自分の土地の条件にはどんな活用方法が適しているのかを見極めるのは難しいかと思います。

しげニャンの土地活用は土地・建物のプロとして、おひとりおひとりの土地や目的にあった活用方法をご提案いたします。

是非お気軽にご相談ください!

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