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土地活用コラム
土地の維持費で年間いくらマイナス？使っていない土地を使って収益を出す方法
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2021/8/10
- 土地活用コラム
今後相続される予定の土地について、
所有することによって年間いくらかかるかご存知でしょうか？
不動産を所有されている方はご存知かと思いますが、
土地を持っていると税金や管理コストなどの維持費がかかります。
これらの維持費は、土地を所有し続ける限り
ずっと支払い続ける固定費 となりますので、事前にどのくらいかかるのかを
把握しておくことが大切です。
今回のコラムでは、土地所有にかかるコストについて解説したうえで、
対策として有効なおすすめの土地活用方法をご紹介いたします。
具体的なイメージを持っていただきやすい内容になっておりますので、
ぜひ最後までご覧ください！
土地の所有にかかるコスト
土地所有にかかるコストには大きく下記の3つがあります。
- 固定資産税・都市計画税
- 土地管理の委託費用
- 上下水道・電気代
それぞれについて詳しくご説明していきましょう。
固定資産税・都市計画税
まず維持費として大きいのが、税金関係です。
土地を所有しているだけでかかる税金として固定資産税 が、
さらにエリアによっては都市計画税 が課税されます。
基本的に、
固定資産税については評価額の1.4%、
都市計画税については評価額の0.3%を毎年納税しなければなりません。
たとえば評価額1,000万円の土地を所有されていた場合、
固定資産税：1,000万円×1.4%＝14万円
都市計画税：1,000万円×0.3%＝3万円
ですので、年間17万円を支払うことになります。
土地を所有している限り毎年納税しますので、
5年で85万円、10年で170万円と、
長期的に考えるとかなり大きな出費となってしまうのです。
土地管理の委託費用
土地を管理せずに放置していると、雑草が生い茂ってしまったり、
不法投棄をされてしまったりと周辺に住んでいる方に迷惑がかかり、
トラブルに発展する場合もあります。
そのため、土地（に限らず不動産）を所有している場合は、
土地が荒れないよう管理をしていくことが必要 です。
所有している土地が近所で時間も体力もある方であれば
ご自身で管理をするということも可能です。
ただ、実際は多くの方が遠方に住んでいたり、時間的・体力的に難しいということで
不動産管理会社に管理を委託しているのが現状です。
この管理委託にはもちろん費用がかかりますので、
こちらも所有している限り支払い続ける固定費 ということになります。
上下水道代・電気代
土地の維持・管理をしていくためには、
水道や電気も必要となります。
放置している土地であれば普段水や電気を使いませんが、
それでも基本料金がかかります。
エリアによって変わるため確認が必要ですが、
上下水道の基本料金で1,000～2,000円程度、
電気の基本料金で400～1,000円程度となります。
たとえば水道1,000円、電気500円を支払っていた場合、
年間1.8万円となりますので、長年継続して支払えば大きな金額になってきます。
土地所有にかかる維持費のシミュレーション
ここまででご紹介した固定資産税・都市計画税、管理委託費、
上下水道・水道代を合計してみましょう。
固定資産税評価額1,000万円の土地を月1.2万円で管理委託し、
水道1,000円／月、電気500円／月を支払っていたとします。
するとそれぞれ年間でかかるコストは下記のような計算となります。
①固定資産税・都市計画税：（1,000万円×1.4%）+（1,000万円×0.3％）＝17万円
②管理委託費：1.2万円×12ヶ月＝14.4万円
③上下水道・水道代：（1,000円×12ヶ月）＋（500円×12ヶ月）＝1.8万円
つまり、合計で年間33.2万円が土地の維持費としてかかる ということです。
土地を放置している場合そこから収入を得ることはできないため、
毎年ただ約33万円がマイナスになっていくということになってしまいます。
そしてこの33.2万円のうち、約51%が固定資産税・都市計画税 です。
土地の維持費は税金による支出が大きな割合を占めているということが
お分かりいただけたかと思います。
土地を使って利益を生み出す方法
このような特に使っていない、毎年維持費だけを支払い続けている土地を
お持ちの方におすすめなのが、土地活用をして収益を得る ことです。
土地活用のメリットを大きく3つ、ご紹介致します。
節税効果がある
維持費の中で大きな割合を占めていた固定資産税・都市計画税は、
土地活用をすることで抑えることが可能 です。
まず土地に建物を建てると、小規模宅地の特例によって評価額が下がります。
これにより更地で持っている場合と比較して約1／6の評価額となりますので、
土地活用には大きな節税効果があります。
管理の手間が減る
更地の土地を管理するとなると、定期的な草刈りなど、
非常に手間がかかります。
土地活用をすると建物を建てて人に住んでもらうことになりますので、
オーナーさんの管理の手間を減らすことができます。
また、賃貸住宅を建てる場合は入居者管理などの業務が発生はしますが、
更地の場合と違い家賃収入から管理委託費用を賄うことが可能 です。
収益を得ることができる
土地活用の最も大きなメリットとして、収益を得ることができる という点があります。
建物を建てるとなると最初の投資は必要となりますが、
しっかりと長期的な計画を立てれば、安定した収入源となります。
土地活用の動機としても、更地としてただ維持費を払い続けるよりも
活用をして利益を出したい、という方が多いです。
おすすめの土地活用方法：障がい者グループホーム
ただ土地活用に興味はあっても、
- お持ちの土地の立地があまり良くない…
- 入居者管理がクレームなどがあって大変そう…
- 年数が経つと赤字になるという話も聞くし不安…
などの理由でなかなか踏み切れないというお声も良く耳にします。
そんな方に特におすすめさせていただきたい活用方法が、
障がい者グループホーム です。
こちらは障がい福祉のサービスのひとつで、
中軽度の知的、精神障害をお持ちの方向けのシェアハウスのようなイメージです。
土地活用方法としての障がい者グループホームのメリットを6つご紹介します。
空室の心配がなく毎月安定した家賃収入が得られる
障がい者グループホームは入居者ひとりひとりではなく、
運営する福祉事業者様とオーナー様で賃貸借契約を結びます。
そのため退去が出たとしても、オーナー様は関係なく
毎月同じ額の家賃を受け取ることができる というメリットがあります。
20年～の長期一括借り上げで家賃下落の心配がない
障がい者グループホームの賃貸借契約については20年以上の長期契約となります。
その間基本的に家賃は一定ですので、アパートのように建物が古くなってきたら
家賃を下げる、という必要はありません。
行政が事業所数を管理するため供給過剰になりづらい
行政の方で障がい者グループホームの需要と供給のバランスを調節しています。
そのため、このエリアはもう十分サービスが供給されている、と判断されれば
それ以上新たに施設を作ることが難しくなります。
つまり、周辺に施設が乱立し入居が埋まらなくなる、といった危険性は低い です。
ランニングコストが抑えられる
一般的な賃貸住宅で発生する、物件の清掃や入居者管理、
家賃回収といった管理業務は運営する福祉事業者様が行いますので、
オーナー様の管理の手間、もしくは委託の費用はほとんどかかりません。
さらに修繕費用についてもアパートより低くなりますので、
全体的なランニングコストを抑えることが可能 です。
立地が良くない土地でも活用できる
アパートほど立地を選ばないため、活用方法に悩んでいらっしゃるような
駅から遠い土地や郊外の土地でも活用することができます。
グループホームに入居される方は送迎サービスを利用される場合が多く、
そこまで立地が良くなくても需要があるためです。
地域貢献につながる
障がい者グループホームは地域に必要なものですし、
運営したい福祉事業者様や入居を希望されている利用者様は沢山いらっしゃいます。
しかし残念ながら、供給が全く追い付いていないのが現状です。
オーナー様が建物を提供してくださると事業者様や入居される方に喜ばれ、
地域に貢献することができます。
まとめ
今回のコラムでは土地の維持費の内訳から、
お持ちの土地を活用して収益を出す方法までをお伝えしてきましたが
いかがでしたでしょうか？
なんとなく使い道がわからず放置している土地をお持ちの方は、
この機会にぜひ一度活用を検討してみていただければと思います。
- この土地だとどんな建物が建てられるんだろう…？
- このエリアで本当に需要があるだろうか…？
- 検討するうえで何から考えれば良いのかよく分からない…
などなど、お悩みや質問がございましたら
お気軽にしげニャンの土地活用までご相談ください。
あなたにとって最適な土地活用方法を探すお手伝いをさせていただきます！
