前回の土地活用の基礎知識では、都市計画と用途地域についてお伝えいたしました。
※前回の「土地活用の基礎知識」はこちらから

前回のコラムにあるとおり、用途地域で建てられる建物の大きさに関する規制があり、
用途地域によって建ぺい率と容積率が決まっているのです。
そのため土地活用を行う際には、お持ちの土地にどの程度の大きさで、
どのような種類の建物が建てられるか、把握しておく必要があります。

今回は土地活用の基礎知識である延べ床面積、建築面積と合わせて、
建ぺい率、容積率についてお伝えいたします。
是非このコラムを活用して建ぺい率・容積率をマスターしてくださいね！

建ぺい率

まず、建ぺい率について建築面積と合わせてお伝えいたします。

建ぺい率の概要

建ぺい率とは、土地の面積に対する建物面積の割合 のことです。

建ぺい率によって建物の建築面積が制限されているのは、
住民のためなのはご存知でしたでしょうか？

防火対策、通風や日当たりの確保、景観を保つなどのためです。

こうした目的からゆとりある建物を建てるように誘導するために、
建築基準法によって建ぺい率に制限が設けられています。

建ぺい率の制限は地域によって異なります。

地域ごとに都市計画は異なり、そこを住宅地域にするのか、
はたまた商業地域にするのかといった使い道は
各市町村により細かく分類されているためです。

その使い道は「用途地域」として13種類に分かれており、
それぞれ建ぺい率の制限が異なっています。

計算方法

ここからは建ぺい率の計算方法についてお伝えいたします。
その前に、建ぺい率を求める際に必要となる建築面積 について解説していきます。

建築面積

建築面積とは、建物を真上から見た時の面積 です。
建築面積は「建ぺい率」によって制限されます。

バルコニーやひさしといった壁や外側に突き出ている部分が1ｍ以下の場合は、
建築面積に算出しません。

ただし、1ｍ以上突き出ている場合は、先端から1ｍ後退したところまでが含まれます。

屋根がなければ、建築面積には含まれないと覚えておきましょう。

建ぺい率の計算方法

建ぺい率は、
建ぺい率 (％)＝ 〔建築面積（㎡）／敷地面積（㎡）〕 × 100
で求められます。

例えば、100㎡の土地に、50㎡の建物を建てたら、
建ぺい率は何パーセントになるでしょうか？

｛50㎡（建築面積）÷100㎡（敷地面積）｝ × 100 = 50％（建ぺい率）

となり、この場合の建ぺい率は50％となります。

制限

建ぺい率は、その土地が属している地域の都市計画によって制限がかけられています。
この制限は、都市計画の用途地域ごとに異なります。
用途地域とは、都市計画法の地域地区のひとつです。
※詳しくはこちらから

こちらは、用途地域による建ぺい率の制限の一覧表です。

このように用途地域によって、様々な制限があるのです。

緩和方法

建ぺい率は、いくつかの条件を満たせば、その制限を緩和させることができます。

まず用途地域別にその上限が定められ、次に角敷地について緩和されます。

さらに防火地域における耐火建築物及び延焼防止建築物、
準防火地域内の準耐火建築物及び準延焼防止建築物について緩和されます。

たとえばその土地が建ぺい率が80%の用途地域にあり、かつ防火区域内にある場合、
耐火建築物であれば、建ぺい率の制限は100%となります。

他にも、下の二つの条件に当てはまれば、
10%ずつの割り増しを受けることができるのです。

• 用途地域が、建ぺい率80%の地域以外で、かつ、防火区域内にある耐火建築物
• 自治体の定める角地にある建物

これら2つは、それ単体でも割り増しを受けられますが、
もし両方を満たす場合は、合わせて20%の割り増しを受けられます。

容積率

次に容積率についてお伝えしていきます。

容積率の概要

容積率とは、建物の延べ床面積の、敷地面積に対する割合 のことを指します。

容積率には、建ぺい率と同じように「防火対策」「風通し、日当たりの確保」
「景観を守る」という役割だけでなく、人口をコントロールすることで
快適な住環境を守る役割があります。

容積率がなければ、好きなだけ大きな建物を建てることができます。

建物が大きくなるということは、そこにたくさんの人が住めるということになりますね。

人口が増えすぎてしまうと電力消費や下水処理が追い付かなくなり、
交通渋滞が起こるなど、住みやすい街とは言えない状況になる可能性があるのです。

容積率によって人口をコントロールすることで、快適な街づくりが行われています。

計算方法

次に、容積率の計算方法についてお伝えいたします。
その前に、容積率を求めるうえで必要となる延べ床面積 について解説していきます。

延べ床面積

延べ床面積とは、建物の各階の床面積の合計 のことです。

壁や柱の中心を基準として、囲まれた面積を求めます。

延べ床面積は、屋内空間の広さに関わる「容積率」の算出に使われます。

吹き抜けやロフトは、延べ床面積に含みません。

また、条件付きで延べ床面積に算出しないものがあります。

バルコニー、ひさし、ピロティ、ポーチ、外階段は、
突き出ている部分が2ｍ以下の場合は延べ床面積に含まれません。

2ｍ以上の場合は、基準から2ｍ引いた部分までが算出されます。

容積率の計算方法

容積率は、
容積率（％） = 延べ床面積（㎡）／敷地面積（㎡） × 100
で求められます。

例えば、建物の一階が50㎡、二階が30㎡、三階が20㎡で、
40㎡の土地に建てられているとすると容積率は何パーセントになるでしょうか？

100㎡（敷地面積）/÷40㎡（敷地面積） ×100＝225％（容積率）

となり、この場合の容積率は225％となります。

制限

容積率には4種類の制限があります。

①都市計画

建ぺい率と同じように、地域によって制限が異なります。

この制限は、都市計画の用途地域ごとに異なります。
用途地域とは、都市計画法の地域地区のひとつです。
※詳しくはこちらから

こちらは、用途地域による容積率の制限の一覧です。

このように用途地域によって、容積率は制限をかけられています。

②前面道路幅員

接している道路のうち幅員が12ｍ以下の場合には、
広い方を元に計算されるという制限です。

前面道路幅員（ｍ）に係数（原則、住居系の用途地域は0.4、その他の用途地域は0.6）を
乗じた容積率と、用途地域ごとに定められている容積率を比較して、いずれか小さい方が適用されます。

前面道路の幅員が12ｍ以上の場合には、用途地域ごとに定められている容積率が
そのままその敷地の容積率の最高限度となります。

例えばある土地が４ｍと10ｍの２本の道路に接している場合は、
10ｍが計算に使われます。
接している道路に、住宅系の場合は40倍、非住宅は60倍をかけると、
容積率を求められます。

この土地が住宅系だった場合、
10（ｍ）×40（倍）＝400（％）
となり、400% が容積率の制限になります。

③建築基準法（基準容積率）

都市計画と前面道路規制の2つの制限のうち、
どちらか小さい方が容積率の制限となります。

たとえば、都市計画の容積率の制限が200%で、
建物を建てたい土地が４ｍの道路に面している場合です。

この場合、前面道路規制の制限は、
4（m） × 40（倍）＝160（％）
となり、前面道路規制は160%となります。

〔都市計画の制限〕 200（％） > 160（％） 〔前面道路規制〕

前面道路規制の方が小さくなるので、
この土地の容積率の制限は160% となるのです。

④2つ以上の異なる容積率制限にわたる敷地

前面道路幅員が12ｍ未満の場合、道路の幅員による容積率の制限があります。

この場合、前面道路の幅員に各自治体が指定した数値（40・60・80）を掛けた値と、
用途地域で指定されている容積率（指定容積率）の数値を比較して、
小さい方の容積率が適用されます。

建築物の敷地が、2以上の異なる容積率の制限を受ける地域、または区域にまたがる場合は、
それぞれの地域または区域に存する敷地部分の面積割合を、
それぞれの地域または区域の容積率に乗じ、
それぞれの数値を合計し、敷地全体の面積で除したものを
その敷地の最高限度の容積率とします。