皆様、こんにちは！今回は”収益性”と”安定性”が高い福祉施設の土地活用について解説いたします。
土地活用と聞くとアパートやマンションを想像する方が多いと思います。

しかし昨今、アパート投資による問題が多く起こり社会問題にもなっております。
その中でアパートに代わる土地活用を検討される方が多くなり、福祉施設での土地活用が大変注目を集めております。

アパートとの違いを整理しながら、最後にはしげニャンの土地活用でお手伝いした事例もご紹介いたします。

アパートと比較した福祉施設の特徴

では、どうしてアパート以外の土地活用をお探しの方に
福祉施設をおすすめするのか、その理由をご説明していきたいと思います。
まずは、アパートと福祉施設にどのような違いがあるのかを見ていきましょう！

こちらが比較した特徴をまとめた表となっております。

ここからひとつひとつ詳しく解説していきます！

契約：オーナー様と福祉事業者様の賃貸借契約

アパートと福祉施設の最も大きな違いとして、
契約がオーナー様と福祉事業者様の間で行われる という点があります。

アパートの場合ですと不動産管理会社に一括借り上げをしてもらう場合を除き、
オーナー様と入居する方の間で賃貸借契約を結ぶことになります。

福祉施設では入居者ひとりひとりではなく、
福祉事業者様とオーナー様で賃貸借契約を結ぶことになるというのが特徴的です。

家賃設定：1棟まるごとで家賃設定

家賃についても1室〇円、というアパートのようなかたちではなく、
建物1棟まるごとで〇円、という設定 になります。
たとえば10人定員の福祉施設を1棟38万円で貸していた場合、
福祉事業者様が10名から家賃を回収し、オーナー様にまとめて支払うことになります。

競合：行政が事業所数を管理しているため乱立しづらい

アパートは建築基準法などに引っかからない限り自由に建築が可能です。
しかし福祉施設に関しては公共性が高いものであるため、
行政の方で需要と供給のバランスを調整 しています。

管理：入居者管理や共用部の清掃なども運営する事業者が行う

アパート経営をする場合、入居者募集や家賃回収、清掃などの管理業務が発生します。
こちらは不動産管理会社に委託することも可能ですが、
その場合家賃の5%程度の管理費を支払わなければなりません。
福祉施設の場合はこういった管理業務の多くを運営事業者様が担うため、
アパートと比較するとオーナー様に管理の負担は軽くなっています。

修繕費：建物内は運営する事業者が負担する

アパート経営の経費として修繕費積み立てがあります。
入退去時のリフォームや、エアコンなどの設備メンテナンスなど、
家賃の約5%程度を修繕費として積み立てるのが一般的です。
福祉施設ですと契約内容にもよりますが、建物内の修繕については
運営事業者様の負担となり、オーナー様は外壁などの外側のみの負担 となります。

立地：駅近の1等地でなくても需要あり

アパートについては立地が最重要事項です。
主要駅の近くであれば築年数が経っても入居は埋まりますし、
家賃をそこまで下げる必要もありません。
逆に立地が悪いアパートですと、新築であっても入居付けに苦労することは
珍しくありません。
ですが、そういったエリアでも福祉施設であれば需要があることが多いです。
福祉施設の利用者様は送迎サービスなどを利用される方が多く、
立地の優先度があまり高くない ためです。

いかがでしたでしょうか？
アパートと比較してみると、福祉施設はかなり特殊な活用方法であるということを
感じていただけたのではないかと思います。
契約関係の部分についてはオーナー様と福祉事業者様の交渉次第で
変わることもございますが、基本的にはこのような違いがあるということを
抑えて続きを読んでいただければ幸いです！

福祉施設で土地活用をするメリット・デメリット

それでは、ご紹介した福祉施設の特徴をふまえて
実際に福祉施設で土地活用をした場合のメリット・デメリットを整理していきます。

メリット

まず、土地活用で福祉施設を建てるメリットは大きく7つあります。

空室の心配がなく毎月安定した家賃収入が得られる

先ほどもご紹介したように、福祉施設は入居者ひとりひとりではなく、
運営する福祉事業者様とオーナー様で賃貸借契約を結びます。
そのため退去が出たとしても、オーナー様は関係なく
毎月同じ額の家賃を受け取ることができる というメリットがあります。

20年～の長期一括借り上げで家賃下落の心配がない

福祉施設の賃貸借契約については20年以上の長期契約 となります。
その間基本的に家賃は一定ですので、アパートのように建物が古くなってきたら
家賃を下げる、という必要はありません。

行政が事業所数を管理するため供給過剰になりづらい

福祉施設は行政の方で需要と供給のバランスを調節しています。
そのため、このエリアはもう十分サービスが供給されている、と判断されれば
それ以上新たに施設を作ることが難しくなります。
つまり、周辺に施設が乱立し入居が埋まらなくなる、といった危険性は低い です。

ランニングコストが抑えられる

一般的な賃貸住宅で発生する、物件の清掃や入居者管理、
家賃回収といった管理業務は運営する福祉事業者様が行いますので、
オーナー様の管理の手間、もしくは委託の費用はほとんどかかりません。
さらに修繕費用についてもアパートより低くなりますので、
全体的なランニングコストを抑えることが可能 です。

立地が良くない土地でも活用できる

先ほどご説明したようにアパートほど立地を選ばないため、
活用方法に悩んでいる郊外の土地でも活用することができます 。
また、市街化調整区域でも建てられる場合もございますので、
活用方法にお困りの土地がある場合はぜひ一度ご検討いただければと思います。

地域貢献につながる

福祉施設は地域に必要なものですが、
福祉事業者様が自ら土地を購入して建物を建てるとなると
なかなか参入が難しい場合が多いです。
オーナー様が建物を提供してくださると事業者様や入居される方に喜ばれ、
地域に貢献することができます。

デメリット

まずはメリットをお伝えしましたが、もちろんデメリットもありますのでご紹介します。
土地活用を検討されるうえではメリット・デメリットの両方を
しっかりと理解されて考える必要がありますのでこちらも抑えておいてくださいね。

運営事業者様の倒産・撤退リスクが大きい

福祉施設で土地活用をする最も大きなデメリットが、
運営事業者様が倒産や撤退をした場合のリスクが大きい という点です。
こういった場合、1棟分の家賃がすべてなくなりますので、
融資の返済も滞るような状況に陥ってしまう危険性があります。

間取りが独特で別の用途に転用するのは難しい

福祉施設は運営上の既定で間取りなどの指定があり独特の間取りになる場合が多く、
一度建物を建てると他の用途に使うことは難しくなってしまいます。
ですから万が一運営事業者様が撤退した場合はアパートとして使うなどの
出口戦略を用意することは困難 です。

福祉施設で土地活用をするメリット・デメリットをお伝えしましたが
いかがでしたでしょうか？
なんとなくイメージを持っていただけましたら幸いです。

福祉施設での土地活用成功のポイント

もちろん一切リスクのない活用というのは存在しませんが、
どうすればなるべくリスクを抑えて土地活用を成功させることができるでしょうか？
そのポイントは、運営事業者様選び です。
建物を貸す相手となる福祉事業者様がしっかりと運営をしてくれれば、
メリットにあるような長期安定収入が実現できます。

では、どのようにそういった信頼できる事業者様を見つければ良いのかというと、
福祉事業者様との繋がりがある土地活用会社に相談するのが一番の近道 です。
なぜなら、そういった会社にはグループホームの運営をしたい事業者様からの相談が
寄せられているからです。

実際に、しげニャンの土地活用にはグループホームの運営を始めたい、
という事業者様から沢山の相談を頂いておりますので、
地主様からのご希望があればご紹介が可能です！
ぜひお気軽にご相談ください。

福祉施設で土地活用をする場合のポイントをご紹介いたしましたが、いかがでしたか？
少しでもみなさまの検討のお役に立てば嬉しく思います！

土地活用におすすめの福祉施設：障がい者グループホーム

ここまで福祉施設の特徴やメリット・デメリットをお伝えしてきましたが、
ここで、特に今、土地活用におすすめの福祉施設である障がい者グループホーム について
ご紹介させていただきます。
障がい者グループホームは、障がい者の方々が共同生活をおくる
シェアハウスのようなイメージです。
※グループホームに関する詳しい説明はこちら☆

福祉施設の中でも土地活用に障がい者グループホームをおすすめする理由は
大きく3つあります。

介護サービスよりも供給が足りておらず需要が大きい

まず、障がい者グループホームは福祉施設の中でも
非常に需要が大きいサービス です。
高齢者住宅ですとすでに充足し、総量規制がされているエリアもある中、
障がい者グループホームの供給率は全国的に低く、10%に満たないと言われています。
そのため、運営をしたい事業者様も入居したい利用者様も沢山いらっしゃり、
社会性の高いサービスです。

介護施設よりも小規模で60坪から活用できる

福祉施設ですと大規模な施設が多く100坪程度の広さが必要な中、
グループホームは1棟あたり10名程度の比較的小さな施設です。
そのため60坪程度の土地からでも建てることができます。
福祉施設を建てたいけど土地がそれほど大きくなくお悩みの方には
ぴったりの活用方法と言えます。

建物が小規模なため建築費が抑えられ取り組みやすい

100坪以上の土地に大きな福祉施設を建てるとなると、
1~2億円程度の建築費がかかり、かなりハードルが高くなります。
しかしグループホームは1棟あたり4~5,000万円程度の規模ですので、
大規模な施設よりも投資額が抑えられ、比較的取り組みやすい活用方法 です。

いかがでしょうか？
障がい者グループホームについては馴染みのない方も多いかと思いますが、
今まさに注目が集まっているおすすめな活用方法 です。
ぜひ候補としてご検討いただければと思います！

しげニャンの土地活用でお手伝いさせていただいた事例

最後に、しげニャンの土地活用でお手伝いさせていただいた事例を
少しだけご紹介させていただきます！

こちらは広島市安佐南区で建てたグループホームです。
もともとオーナー様が畑として使っていましたが、体力的に厳しくなって
数年間使わなくなってしまっていたという状況の土地でした。

オーナー様は「地域の役に立つ活用をしたい」 と
当初は高齢者住宅を検討されていたとのことでしたが、
このエリアは既に総量規制が入っており断念していました。

そんな時にちょうど、このエリアで障がい福祉施設の運営をしようと
オーナー様を探している福祉事業者様がいらっしゃり、
社会貢献もできるということを決め手にこの案件がまとまりました。

昨年完成しましたが、供給が足りていないエリアだったため入居希望者が殺到 し、
見学会では20名の定員に対し、なんと180名の方が集まりました。
まさに地域の方々に求められている施設を作り出すことができた事例と言えます。

☆その他の活用事例はこちら☆

まとめ

今回のコラムでは土地活用方法としての福祉施設について、
アパートとの比較から実際の事例までお伝えさせていただきましたがいかがでしたか？
アパートはもちろんひとつの土地活用方法として有効なものですが、
立地などの条件が合わないという場合もございます。
そういったお悩みをお持ちの方には、一度福祉施設をご検討いただければと思います。

しげニャンの土地活用は福祉施設の建築実績が豊富で、
運営希望の事業者様からの相談も沢山寄せられております。
ぜひお気軽にご相談ください！