しげニャンの土地活用

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嫌がられる土地でも使い道がある?!
2021年01月12日

土地活用を提案する会社や不動産会社が嫌がる代表的な土地は

・狭小地

・旗竿地

・変形地

・不整形地

ざっと列挙しますと
この4つではないでしょうか?

このような土地は、
建築基準法上の制約があったり、
不人気土地としての地位を確立してしまっています。

これらの土地を売却しようと思ってもなかなか希望額で売れず、
本当に手放したいのであれば、
実勢価格以外の評価額並み価格になるかもしません。

ただ、一つ言えることは
このような4つの不人気土地をわざわざ選んで購入する人がいるという事実です。

購入後の使い道があるということです。

それぞれどのような使い道があるのかお伝えしたいと思います。

狭小地

なぜ狭小地が嫌がられるのか?

それは、面積が小さく活用をしても思うような収益が出ないためです。

アパート・マンションでの活用が一般的な土地活用方法になりますが、
狭小地では面積が限られているため上に建物を伸ばすしかありません。

しかし建ぺい率と容積率の問題で伸ばすにも限界があります。

狭小地ではどのような活用が良いのか?

ズバリ、
坪(平米)効率が良い商品を選ぶことです。
1世帯当たりの家賃が高い商品です。

狭小地でのおススメの土地活用商品は
「戸建賃貸」です。

「戸建賃貸」のメリット

おススメの理由としては

・1戸の建物で最大限の家賃を得られる

・おおよそ30坪の狭小地から活用が可能

・アパート・マンションよりも立地による家賃相場の下落が少ない

が挙げられます。

戸建賃貸は、3LDKや4LDKの一軒家をそのまま賃貸として貸し出すだけです。

出口戦略も多く、例えば賃貸を終了して建売住宅として売却することも可能です。

アパート・マンションでは、駅からの距離や周辺相場との兼ね合いがあり、家賃を高く設定するためにはそれなりの付加価値が必要になります。

対して戸建賃貸は法人契約で借り上げであったり、マイホームを持たない層へアプローチをし、地域に新築戸建賃貸は多く存在していないことから、家賃設定を高くすることも可能になります。

狭小地でまずは戸建賃貸が建てられるかどうかの判断をしましょう。

旗竿地

なぜ旗竿地が嫌がられるのか?

旗竿地になってしまった経緯を考えると、
例えば100坪のマイホームを建てるにしては少し大きめの土地を40坪と60坪の2筆に分割します。

土地の形状にも因りますが、接道確保のため手前の土地と奥の土地と分けざるを得なかったりします。
そうすると、手前の十分な接道を確保した土地は売れ、接道が少ない奥地(旗竿地)は売れ残ってしまいます。

そのような旗竿地の場合には、マイホームとしての利用価値も無くはありませんが、
道路からのアプローチが悪かったり、接道の長さが短い場合(最低2mのルール)には
例え奥地が広大であっても、建物が1つしか建たないなんてこともあります。

旗竿地ではどのような活用が良いのか?

ズバリ、
接道の長さが短くても最大の家賃を得られる商品を選ぶことです。
具体的には2階建て500㎡以下の建物で賃料収入がなるべく多い商品です。
※接道の長さについては、各自治体の条例により変動します。

旗竿地でのおススメの土地活用商品は
「福祉施設」です。

「福祉施設」のメリット

おススメの理由としては

・部屋数や面積の要件が国の規定があり、サイズ感が規格となっている

・住宅設備が共有となっており、500㎡以下で最大限の居室数を確保できる

・奥地までのアプローチを車などの移動が比較的少ない

が挙げられます。

特に福祉施設の中でも、
500㎡以下で規格化されている「障がい者グループホーム」が良いでしょう。

>>障がい者グループホーム詳細ページ

障がい者グループホームは寄宿舎という建築用途になっているため、
各自治体の条例によって接道の長さが決められているため、
500㎡以下であってもまずは何m必要なのかを確認しましょう。

 

アパート・マンションも悪くないですが、
1つの建物でコストのことを考慮すると
大きくした方(戸数を増やす)がスケールメリットは発揮されます。

変形地・不整形地

なぜ変形地・不整形地が嫌がられるのか?

整形地と比べ土地の大きさの割に利用可能な面積が少ないことにあります。
建築物は四角で建築することが一般的であり、例えば三角形の土地であれば、利用できない土地が角にできてしまいます。

変形地・不整形地の2つの土地については、活用が難しいよりも売却の際に嫌われることが多いかと思います。

なので、売却を狙うよりも活用をして賃料収入を得た方が得策かと考えられます。

変形地・不整形地ではどのような活用が良いのか?

ズバリ
建築以外の面積を有効活用できる商品を選ぶことです。
具体的には駐車場を多く確保したいと考える一括借り上げ商品です。

変形地・不整形地でのおススメの土地活用商品は「店舗」や「福祉施設」です。

「店舗」のメリット

おススメの理由としては

・店舗の大きさに関わらず、駐車場などのスペースも必要である

・住居系でないため、変形や不整形を気にしない

が挙げられます。

たまに明らかに駐車場が多いコンビニなどを見たことありませんか?

コンビニ側から駐車場台数の指定があるわけではないので、
仕方なくあの状態になっているわけではありません。
調整区域など
本来なら住宅を建てられない地域でも、

コンビニなどの商店は営業を行うことができるケースがあります。
そのような場合に、開発許可上のルールからあれだけの土地に小さめコンビニが建っていることがあります。

店舗の場合には
駐車場はいくらっても問題はありません。
むしろ立地によってはトラックやタクシーが利用しやすい国道沿いにある土地であれば、
広めの駐車場が好まれます。

しかし店舗はテナント側の立地調査がありますので必ず活用できるとも言い切れません。
当たり前ですがロードサイドを求めてくる場合が多いので、
明らかに住宅エリアや店舗が入るような立地でなければ、住居系になる福祉施設を
検討してみてはいかがでしょうか?

>>店舗の詳細ページ

まとめ

一般的には嫌がられる土地であっても、
各土地活用商品の特性を考慮すれば
活用が可能です。
お持ちの土地に関してお気軽に
「しげニャンの土地活用」にご相談ください。