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土地活用コラム
～土地活用における修繕費の重要性～ 修繕費低額・キャッシュフローが最大化できる土地活用とは！？
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2021/11/30
- 土地活用コラム
地主さまが土地の活用で不動産投資を行ううえで無視できないものが、
「建物の修繕費」 です。表面利回り（収入/投資額）は一見すると良いが修繕費や管理費等の支出が多く、
実質利回り（手残り/投資額）がかなり低いという失敗例も多くあります。
「実際いくら手元に残るか」を把握することが土地活用を行う地主さまにとって重要です。
そこで今回は一般的に必要な修繕費について解説いたします。
そもそも建物修繕って必要？
前提として建物修繕の必要性について説明できればと思います。
大きく分けると2つの目的があります。メンテナンスと空室対策です。
1つ目のメンテナンスについてですが、建物構造（RC造や木造等）によって
必要な修繕工事やタイミングは異なりますが必要不可欠です。
一般的には、5～10年目、11～15年度目、16～20年目、21～26年目にそれぞれ外壁や屋根、
廊下や階段、給排水管工事等が必要です。
その他の予期せぬ修繕に備えて、修繕費ということで毎月積み立てることが基本 です。
2つ目の空室対策ですが、築年数が経つにつれて入居者募集は厳しくなります。
そのため築30年を過ぎると空室率を改善するために修繕を行う ケースがあります。
修繕積立費や不動産会社に支払う管理費などランディングコストも考慮して
実際に手元に残るキャッシュフローを意識した投資 をおすすめします。
修繕費が低額で実質利回りが高い土地活用とは？
実質利回りが高い土地活用としておすすめするのが福祉施設での土地活用 です。
ざっくりとした収支イメージを下図にまとめました。
アパートと福祉施設を比べた際に、一見アパートの方が収益が良さそうでも（表面利回りが高い）、
ランディングコストを考慮すると福祉施設の方が実際の手残りは多いです。
（キャッシュフロー利回り3.3％＞2.0％）
福祉施設による土地活用のメリットを下記にまとめました。
- 満額分一括借り上げ
- 修繕積立費が低額
- 不動産管理費が0円
満額分一括借り上げ
福祉施設を運営する事業者が20年超一括で借り上げを行います。
つまり入居率に関わらず20年以上、満額分の家賃収入が確保されます。
修繕積立費が半額
通常の不動産投資において、建物外部・内部どちらも地主さまが修繕を行います。
そのため毎月修繕積立を行うのですが、福祉施設において建物内部は運営事業者が積み立てます。
そのため、アパート等の賃貸住宅と比べると修繕積立費が低額です。
不動産管理費が0円
不動産会社へ支払う管理費がかからないことも福祉施設での土地活用のメリットです。
通常、入居家賃の5％程を地主さまは不動産会社へ管理費として支払いますが
福祉施設は入居付けも管理も運営事業者が行うため管理費は不要です。
トラブル防止や近隣反対対策なども運営事業者が行うので地主さまは手間がかかりません。
まとめ
ここまでお読みいただきありがとうございました。
今回は修繕費という観点から知っトク情報をお届けしました。
遊休地や空き家でお困りの方、土地活用を検討されている方はお気軽にご連絡くださいませ。
