しげニャンの土地活用

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福祉施設の土地活用!徹底解説!
2022年09月12日

今回は福祉施設での土地活用のコラムとなっております!

少しでもご関心をお持ちの方はご一読ください!

はじめに

皆さんは、福祉施設での土地活用をご存じでしょうか?

福祉施設の土地活用は、賃貸住宅よりも収益の安定性が高い と言われています。

ですが、賃貸住宅での土地活用とは異なる点もあることから、
「福祉施設で土地活用をしたいけれど、よくわからない」 という方もいらっしゃるのではないでしょうか?

ここでは福祉施設の土地活用について詳しく解説していきますので、是非最後までお読みください!

福祉施設の土地活用とは~介護施設&障がい者支援施設について~

そもそも、福祉施設には
老人福祉施設などの介護施設、障がい者支援施設、保護施設、婦人保護施設、児童福祉施設等が含まれます。

その中でも収益性が特に高いのが、介護施設と障がい者支援施設 です。
ここでは、その2つについてご説明していきます。

介護施設は主に300坪以上から建築できる老人ホームなどを指します。
福祉施設というのは、60坪以上から建築可能な障がい者グループホームなどを指します。

それぞれ、対象とする利用者、サービスは異なりますが、収益モデルが共通しています。

まず多くの場合、地主様が福祉施設で土地活用する場合、
介護福祉法人(運営事業者)に建物の満室分を長期間一括で貸します

その運営事業者側は、
オーナー様に利用者(障がい者、高齢者)からの家賃を地主様にそのままお渡しします。
オーナー様は満室分の家賃が保証されているので、安定した収益を得ることができます。

対して運営事業者は、
利用者からの家賃収入と国からの保険収入による利益を獲得することができます。
家賃収入はオーナー様にお渡ししますが、
用者のケアをすることで国から保険金を得ますのでそこで利益を出します。

運営事業者にとって長期間の一括借り上げはリスクのあるもののように思えますが、
先ほどお伝えした通り、
家賃収入に合わせて、国から安定した保険収入を得られるため、安定した事業運営をすることができます。
そのため、長期間の一括借り上げをしても十分に利益を得られる構造となっているのです。
そのため、運営事業者の倒産可能性も低く、オーナー様の安定した収入に繋がっていきます。

ここまでは、福祉施設の土地活用について、その全体の収益構造についてご説明しました。
ここからは、メリットデメリットについてお伝えします。

メリットとデメリット~介護施設&障がい者支援施設~

メリットとしては、主に以下の3つが挙げられます。
1.介護福祉法人による20年間一括借り上げ
2.良い立地ではなくても活用可能
3.社会貢献性がある

ひとつずつ解説していきます。
1.介護福祉法人による20年間一括借り上げ
先述した通り、運営事業者は利用者からの家賃収入と国からの保険収入の2つの収益源があります
この運営事業者にあたるのが、介護福祉法人です。
こういった安定した収益モデルが結果的にオーナー様の安定した利益獲得に繋がる”20年間一括借り上げ”を可能とします。

2.良い立地でなくても活用可能
賃貸住宅に向かないような土地でも活用できるのが、福祉施設での土地活用です。
基本的に、人が生活する場所としては、”駅から近いこと”や”商業施設がある”などの条件がより選ばれやすいです。
ですが、福祉施設の場合、そういった条件ではなく、”コンビニが生活圏内にあること”や”バス停があること”などが挙げられます。
「駅から遠い」「人が積極的に住みたいと思う条件がなかなかそろわない…」といった理由で、
土地の活用方法を悩まれている方に、是非ご検討いただきたいのが、福祉施設の土地活用なのです。

3.社会貢献になる
日本は超高齢化社会に突入し、2060年には高齢者が全体人口の60%になるとの予測もあります。
また、障がい者の方が自立して居住できる場所の確保困難などが社会問題化するなど、
時代の推移とともに新たな課題に目が向けられ始めています。

ういった社会的問題の解決に対して、福祉施設の土地活用をすることで貢献することが可能です。

 

デメリットとしては、主に以下の2つが挙げられます。
1.介護福祉法人倒産リスクがある
2.近隣住民反対のリスクがある

こちらも1つずつ説明していきます。
1.介護福祉法人倒産のリスクがある
介護福祉法人が倒産することで、予定されていた分の収益が得られなくなることは、
オーナー様にとっては大きな損失だと考えられます。

ですが、倒産リスクが低いのが今回ご紹介している、福祉施設の土地活用です。

繰り返しのお伝えとなりますが、
運営事業者は利用者の家賃収入と、国からの保険収入という2つの収入源をもっています
こういった安定的な収益モデルに基づいて運営する事業者は倒産のリスクが極めて低いです。

万が一、何らかの不祥事や施設スタッフの不足などが原因で法人が倒産したとしても、
収益性の高いモデルを採用している福祉施設の土地活用は、
代わりの運営事業者が見つかり安いので、安心することができます。

2.近隣住民反対のリスクがある
近隣住民からの反対は考えられるリスクの1つです。
ですが、それらは福祉施設についてよく知らないが故に生じる
偏見や先入観によって生じているものがほとんどです。
実際、丁寧に近隣住民への説明をすることで、
理解と信頼を獲得し、無事建設・運用できることがほとんどです。

どのような土地が福祉施設が向いてるか

より収益を上げる土地活用をするためには、土地ごとの特性を活かした活用が大切です。
ここでは、どのような土地が福祉施設の土地活用に向いているのか?
どのような土地だと福祉施設の土地活用ができないのか?についてお伝えいたします。

まずはじめに、下記の条件に当てはまる場合は、残念ながら福祉施設の土地活用には向きません。

•市街化調整区域の土地の所有者
•住宅街の土地の所有者
•コンビニやバス停すらも無く、一見人が住みにくそうな土地の所有者

…等など

逆に言えば、上記以外の土地であれば、福祉施設の土地活用が可能なのです!

実際、福祉施設で土地活用をお考えになる際、土地に求められる基準は多くありません。
ですが、実際に「自分が持っている土地が福祉施設の土地活用に向いているのか?」といった
疑問やお悩み、不安をお持ちの方がいらっしゃるかと思います。

そんな方には、「しげにゃんの土地活用診断」をお勧めいたします!

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